賃貸アパート・マンションの外壁塗装の重要性について | 株式会社color

賃貸アパート・マンションの外壁塗装の重要性について

2025/04/22

賃貸アパートやマンションの経営において、建物の外観や状態は入居率や資産価値に大きく影響します。その中でも「外壁塗装」は、見た目の印象だけでなく、建物の耐久性や防水性を維持するために欠かせない重要なメンテナンスです。

この記事では、賃貸物件における外壁塗装の役割やメリット、最適なタイミング、注意すべきポイントについて解説します。

賃貸物件における外壁塗装の役割とは？

賃貸アパート・マンションの外壁塗装は、「建物をきれいに見せるための装飾」として軽視されがちですが、実際にはその役割は非常に多岐にわたります。外観の美しさを保つことはもちろん、建物の耐久性や安全性を維持するための“予防保全”として、非常に重要なメンテナンスなのです。以下では、外壁塗装が果たす主な役割について詳しく解説します。

美観の維持・向上

建物の印象を決定づけるのは、何よりも「外観」です。賃貸物件においては、第一印象が入居希望者の意思決定に大きく影響します。外壁が色あせていたり、汚れが目立ったり、ひび割れがあるような建物は、築年数以上に「古い・手入れされていない」と見られ、内見前に候補から外されてしまうこともあります。

特に、インターネットでの物件探しが主流となっている現在では、外観写真の印象が入居者の選定に大きな影響を与えるため、外壁の美観を維持することは空室リスクを抑えるためにも不可欠です。

一方で、清潔感のある明るい外壁、きれいに塗り替えられた壁面は、建物の価値や管理状態の良さを示すシグナルとなります。結果として、他の競合物件との差別化ができ、入居率の向上や退去率の低下にもつながるのです。

建物の保護

外壁塗装には「建物の見た目を整える」だけでなく、もっと根本的な「建物を守る」という役割があります。塗装の表面に形成される“塗膜”は、雨風や紫外線、気温差といった自然環境から外壁材を守るバリアのようなものです。

しかしこの塗膜も、年月とともに劣化していきます。塗膜が薄くなったり剥がれたりすると、外壁材そのものが直接、雨水や太陽の紫外線にさらされるようになります。これにより、サイディングボードの膨張・収縮が激しくなり、割れや反り、さらには内部への水の侵入による雨漏りといったトラブルを引き起こすこともあります。

特に、信州・松本市のように寒暖差が大きく、冬には積雪や凍結もある地域では、外壁へのダメージが蓄積しやすいため、塗装による保護機能が非常に重要になります。定期的な塗装メンテナンスは、こうした外的要因から建物を守る「防護壁」としての役割を担っているのです。

建物の寿命を延ばす

外壁塗装を定期的に行うことは、建物そのものの寿命を延ばすうえで非常に有効です。外壁材や構造体が傷む前に、塗装によって防水性・耐久性を維持することで、劣化の進行を食い止めることができるからです。

実際に、外壁塗装を怠った物件では、外壁材の交換、躯体の修繕、防水処理など、大規模な補修工事が必要になることがあり、こうした工事は費用も高額で工期も長くなります。定期的な塗装による小規模メンテナンスの方が、結果的にコストパフォーマンスが良く、建物の長寿命化と維持費削減の両立が可能です。

さらに、建物が健全な状態を保っていれば、物件の資産価値も維持されます。将来的な売却や相続、再開発を検討する際にも、定期的な外壁塗装は「きちんと管理された物件」として評価されるポイントになります。

外壁塗装を行うメリット

外壁塗装は一見すると「大きな出費」に思われがちですが、長期的に見れば多くのメリットをもたらす“先行投資”です。特に賃貸物件の経営においては、空室率の低下、家賃収入の安定、トラブルの予防といった効果があり、物件価値の維持・向上に大きく貢献します。ここでは、外壁塗装によって得られる具体的なメリットについて詳しく解説します。

空室対策として有効

賃貸経営で最も頭を悩ませるのが「空室問題」です。いくら間取りや設備が整っていても、入居希望者に「古びた印象」を与えてしまえば、内見すらされないこともあります。実際、不動産会社でも「外観の印象が悪いと選ばれにくい」という声は多く、外壁の美観は入居率を左右する重要なポイントです。

特に競合物件が多いエリアや、築年数が経過したアパート・マンションでは、見た目の印象が他物件との差別化に直結します。外壁をきれいに塗り直すことで「清潔感」「管理状態の良さ」をアピールでき、内見数や反響率アップにつながります。

さらに近年では、入居者が物件を探す際に、ポータルサイトの写真や外観の印象が重要視されています。写真映えする美しい外観は、クリック率や問い合わせ率の向上にも貢献します。こうした理由から、外壁塗装は空室対策として非常に効果的な手段といえるでしょう。

家賃の維持・向上が期待できる

物件の外観が良好であれば、入居者からの評価が高まり、相場よりも高い家賃を設定できる可能性が出てきます。逆に、見た目が古びていると「この家賃にしては古い」と判断され、値下げ交渉の要因にもなりかねません。

外壁塗装をはじめとした適切なメンテナンスを実施していれば、築年数が経っていても「しっかり管理されている優良物件」として評価されるため、家賃の維持あるいはアップを狙うことも可能です。特に、外壁塗装とあわせて共用部や玄関ドア、外構などのリニューアルを行えば、物件全体のイメージが一新され、リフォーム物件として再訴求することもできます。

また、長野県松本市のような自然環境が厳しい地域では、外観の劣化が進みやすく、見た目の劣化が早期に現れます。だからこそ、計画的な外壁塗装によって、物件の価値と収益性をしっかり守っていくことが重要です。

トラブル防止（雨漏り・クレーム）

塗装の劣化を放置すると、外壁にひび割れが生じたり、コーキングが剥がれて防水性が失われたりします。こうなると、雨漏りやカビの発生、外壁材の腐食といったトラブルにつながるリスクが高まります。最悪の場合、外壁材の剥離や落下といった重大な事故を引き起こす可能性もあります。

こうした不具合が入居者の生活に直接影響を与えると、管理会社へのクレームや早期退去の原因になります。しかも、雨漏りなどの深刻な被害は、修繕費用も高額になる傾向があり、緊急対応が必要になる分、費用もかさみやすいのが現実です。

定期的に外壁塗装を行い、塗膜の劣化を防ぐことで、こうしたトラブルを未然に防ぐことができます。“転ばぬ先の杖”としての外壁塗装は、物件管理において非常にコスト効率の高い手段であるといえるでしょう。

入居者満足度の向上にもつながる

外壁塗装がもたらす恩恵は、空室対策や家賃収益だけにとどまりません。清潔感のある外観、きれいに塗り替えられた物件は、入居者にとっても安心感や満足感をもたらします。

「この物件はきちんと管理されている」「オーナーがしっかりしている」と感じてもらえれば、入居者の定着率が高まり、長期的に安定した賃貸経営につながります。見た目の美しさは、入居者の信頼や安心感にも直結する重要な要素です。

外壁塗装のタイミングと目安

外壁塗装の目安は、一般的に10年〜15年ごとと言われていますが、以下のような症状が見られたら早めの対応が必要です。

チョーキング現象

壁を手で触ったときに白い粉が付く現象は、塗膜が劣化しているサインです。防水機能が落ちている可能性が高いため、早急に塗り替えを検討しましょう。

クラック（ひび割れ）

外壁に細かいひび割れが見られる場合、雨水が侵入して内部の腐食が進行するリスクがあります。特に0.3mm以上の大きなクラックは要注意です。

塗膜の剥がれ・変色

見た目にも明らかな変化がある場合は、塗膜の機能が低下している証拠です。放置せず早めに対応することで、工事の規模や費用を抑えることができます。

外壁塗装業者選びのポイント

賃貸アパート・マンションの外壁塗装は、戸建て住宅と比べて施工面積が広く、費用も高額になるケースがほとんどです。そのため、業者選びを誤ると「思ったより費用がかかった」「仕上がりに納得できない」「すぐに不具合が出てしまった」などのトラブルにつながる恐れがあります。

信頼できる塗装業者を選ぶためには、価格だけでなく、「実績」「診断の丁寧さ」「保証体制」など複数の観点から判断することが重要です。ここでは、後悔しない外壁塗装業者選びのポイントを詳しく解説します。

ポイント①実績・施工事例の確認

まず確認すべきは、アパート・マンションといった集合住宅の塗装経験が豊富かどうかです。戸建て住宅の塗装と集合住宅の塗装では、作業の規模、管理体制、工程の進め方、入居者への配慮などが大きく異なります。賃貸物件ならではの事情を理解し、スムーズに対応できる業者であるかが重要です。

また、過去の施工事例を写真やレポートで公開しているかどうかもチェックポイントです。施工前後の写真や、どのような塗料を使用したか、どんな劣化状況だったかが明記されていれば、その業者の技術力や仕上がりのイメージが掴みやすくなります。

可能であれば、実際に塗装工事を依頼したオーナーの声や口コミも参考にすると良いでしょう。「外壁塗装のプロ」として信頼できるかどうかを見極めるためにも、実績の確認は欠かせません。

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ポイント②詳細な見積もりの提示

良心的な塗装業者は、現地調査をしっかり行い、建物の劣化状況や施工範囲を丁寧に把握したうえで見積もりを提示してくれます。単に「外壁塗装一式 ○○万円」というような大まかな見積もりではなく、各工程の内容（洗浄・下地処理・塗装工程など）や使用塗料の種類、塗布面積、施工日数などが細かく記載されていることがポイントです。

さらに、現場調査結果をもとにした劣化診断書を提出してくれる業者であれば、建物の状態を数値や写真付きで客観的に把握することができ、納得感のある工事につながります。

こうした書類の提示は、見積もり金額の根拠を明確にするだけでなく、工事後のトラブル（「この工事は聞いていない」「思っていた塗料と違う」など）を未然に防ぐ役割も果たします。

ポイント③アフターサービス・保証体制

外壁塗装は、施工後すぐに効果が出るものではなく、年単位で経過を見ていく工事です。そのため、施工後のアフターサービスや保証体制が整っているかどうかも、業者選びの大切なポイントになります。

たとえば、「塗装後5年以内に剥がれや色あせがあった場合は無償で対応します」といった保証内容が明記されているかどうかをチェックしましょう。また、定期点検や無料点検の制度がある業者であれば、施工後の安心感がより高まります。

さらに、万が一の不具合が起きた際に、迅速かつ丁寧に対応してくれる姿勢があるかどうかも見逃せません。契約前に、保証書の有無や保証対象となる範囲、保証期間などをしっかり確認しておくことが大切です。

ポイント④地元密着型の業者がおすすめ

長野県松本市のように寒暖差が大きく、外壁にダメージが出やすい地域では、地域特有の気候に詳しい地元業者を選ぶことも一つのポイントです。地元の気候や建物の傾向を熟知している業者であれば、適切な塗料や施工方法を提案してくれるため、より長持ちする塗装が期待できます。

また、地元業者は「何かあったときにすぐ駆けつけてくれる安心感」があり、賃貸物件オーナーにとっては心強いパートナーになります。地域に根ざした丁寧な対応をしてくれるかどうかも、業者選びの判断材料として加えてみてください。

株式会社colorの取り組み・特徴

私たち株式会社colorは、外壁塗装・屋根塗装の専門家として、地域に密着した施工を行ってきました。最近では特に、アパートやマンションのオーナー様からのご相談が増えているため、建物の特徴や入居者の生活に配慮した丁寧な塗装工事を数多く手がけています。

賃貸物件に特化した塗装プランをご提案

株式会社colorでは、アパートやマンションの建物ならではの特徴や課題に合わせて、オーダーメイドの塗装プランをご提案しています。

たとえば、「共用部分の傷みが気になる」「築年数は経っているけれど、予算内で見た目を良くしたい」「入居者への連絡や工事中の安全面をしっかり考えてほしい」といったご要望には、建物の状態確認から丁寧に対応させていただきます。必要な箇所を見極めたうえで、効率的な施工内容をご提案いたします。

また、カラーシミュレーションを使って実際の仕上がりイメージをご覧いただけるため、「入居率を上げられる外観にしたい」というオーナー様のご希望にも柔軟に対応できます。

周辺住民や入居者への配慮を徹底した施工管理

賃貸物件の外壁塗装では、入居者の方が日常生活を送られている中での工事となります。そのため、工事の音や塗料の匂い、作業員の出入りなど、入居者の皆様への影響を最小限に抑えることが大切です。

株式会社colorでは、以下のような入居者・近隣の方々への配慮を大切にした施工管理を行っています。

• 事前の工事説明や近隣挨拶
• 安全を考えた足場設置と通路の確保
• 作業時間への配慮（早朝や深夜の音を避けます）
• 敷地内の清掃や整理整頓の徹底

このような「快適に暮らせる空間を守る工事」を心がけている点は、多くのオーナー様からご好評いただいております。

国家資格「一級塗装技能士」による確かな施工

株式会社colorには、国家資格「一級塗装技能士」を持つ職人が在籍しています。一級塗装技能士は、塗装技術の中でも特に高度な知識と経験を持つ、塗装のプロフェッショナルです。

このような資格を持つ職人による確かな技術と丁寧な仕事により、長持ちして美しい仕上がりを実現しています。

さらに、下地処理や塗料選びにもこだわり、松本市特有の気候（寒暖差・雪・日差し）に合った工法を選択することで、塗装の耐久性を高めています。

地域密着型の安心対応と長期的な視点

株式会社colorは、松本市を中心とした地元密着の塗装会社として、迅速できめ細やかな対応を心がけています。万が一、施工後に気になる点が出てきた場合でも、すぐに現地で確認・対応させていただく体制を整えており、「困ったときにすぐ相談できる安心感」が強みです。

また、オーナー様の立場に立って、建物の価値を長く保つための提案を大切にしています。「できるだけ長持ちする塗装にしたい」「次の塗り替えまで10年以上保たせたい」など、将来を見据えたご相談も承っております。

まとめ

賃貸アパート・マンションの外壁塗装は、建物の見た目を良くするだけでなく、大切な資産を守るための「投資」といえます。美しい外観で入居率を高めたり、建物を長持ちさせたり、将来的なトラブルを防いだりと、オーナー様にとって様々なメリットがございます。これらのメリットを最大限に活かすためには、実績のある信頼できる業者による定期的なメンテナンスが重要になります。

松本市周辺で賃貸物件の外壁塗装をお考えでしたら、ぜひ株式会社colorにご相談ください。建物の状態を無料で診断させていただき、最適な塗装プランをご提案いたします。お見積りも無料で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。